Beslag op uw huis: wat betekent het en wat kunt u doen?
Auteur: Emel Ersoy
Beslag op uw huis betekent dat een schuldeiser via een deurwaarder uw woning vastzet als zekerheid voor een schuld die u niet betaalt. U blijft eigenaar en u mag er gewoon blijven wonen, maar u kunt het huis niet meer vrij verkopen, verhuren of opnieuw belenen zonder dat de beslaglegger daar last van heeft. Als de schuld daarna nog steeds niet betaald wordt, kan de woning uiteindelijk geveild worden. In deze blog leest u wanneer beslag op een huis mag, hoe het gaat, wat het voor u betekent en wat u zelf kunt doen.
Wanneer mag een schuldeiser beslag leggen op uw huis?
Een schuldeiser mag niet zomaar aan uw woning komen. Er zijn twee situaties:
- Executoriaal beslag. De schuldeiser heeft een executoriale titel, bijvoorbeeld een vonnis van de rechter of een dwangbevel van een overheidsinstantie zoals de Belastingdienst. Lees meer over die laatste in onze blog over een dwangbevel ontvangen.
- Conservatoir beslag. De schuldeiser heeft nog geen vonnis, maar krijgt van de voorzieningenrechter toestemming om de woning alvast vast te zetten, zodat u die niet kunt verkopen voordat de rechter beslist (artikel 725 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, Rv). Hoe dat werkt, leest u in onze uitleg over conservatoir beslag.
Een schuldeiser mag zelf kiezen op welke bezittingen hij zijn vordering verhaalt. Naast een woning kan dat bijvoorbeeld ook uw loon, uitkering of bankrekening zijn. Een overzicht van alle vormen van beslag vindt u op onze pagina over beslaglegging.
Hoe gaat beslag op een woning in zijn werk?
Bij executoriaal beslag volgt de deurwaarder vaste stappen uit de wet:
- Eerst een bevel tot betaling. U krijgt een exploot van de deurwaarder met het bevel om binnen twee dagen te betalen wat in het vonnis of dwangbevel staat. Pas daarna mag het beslag gelegd worden (artikel 502 Rv). Laat de schuldeiser na dat bevel een jaar verstrijken, dan moet hij het bevel opnieuw doen (artikel 503 Rv).
- Proces-verbaal van beslag. De deurwaarder maakt een proces-verbaal op met daarin onder meer de titel en de kadastrale gegevens van de woning (artikel 504 Rv).
- Inschrijving in het Kadaster. Het proces-verbaal wordt ingeschreven in de openbare registers. Uiterlijk drie dagen na die inschrijving krijgt u een afschrift betekend (artikel 505 Rv). Vanaf dat moment ziet bijvoorbeeld een notaris het beslag als het huis verkocht wordt.
- Bericht aan de hypotheekbank. Rust er een hypotheek op het huis, dan moet de beslaglegger het beslag binnen vier dagen na de inschrijving ook aan de hypotheekhouder laten betekenen (artikel 508 Rv).
Bij conservatoir beslag gelden voor de inschrijving dezelfde regels. Daarnaast moet de schuldeiser binnen de termijn die de rechter geeft een rechtszaak beginnen. Doet hij dat niet, dan moet hij de inschrijving van het beslag direct laten doorhalen (artikel 727 Rv).
Wat betekent beslag op uw huis voor u?
Veel mensen denken dat ze na beslag direct hun huis uit moeten. Dat is niet zo. Het beslag zet de woning vast, het neemt hem niet af. Wat er concreet verandert:
- U blijft eigenaar en u mag in de woning blijven wonen.
- Verkopen, opnieuw belenen of onder bewind stellen na de inschrijving van het beslag kan niet tegen de beslaglegger worden ingeroepen (artikel 505 lid 2 Rv). In gewone woorden: zulke afspraken tellen voor hem niet mee.
- Voor verhuur van woonruimte geldt een uitzondering: die gaat in principe wel voor, tenzij de verhuur na de aankondiging van de veiling plaatsvond of de huurder wist dat de schuldeiser erdoor benadeeld werd (artikel 505 lid 2 Rv).
- Bij een verkoop moet de woning vrij van beslag worden geleverd. Het beslag moet dus eerst worden opgeheven, meestal door de schuld uit de verkoopopbrengst te betalen.
Huurt u uw woning? Dan kan er geen beslag op het huis zelf worden gelegd, want het is niet van u. Wel kan een deurwaarder beslag leggen op spullen in uw huis. Dat heet beslag op roerende zaken.
Wat doet de hypotheekbank bij beslag?
De hypotheekbank heeft een sterkere positie dan een gewone schuldeiser. Betaalt u uw hypotheek niet en bent u in verzuim, dan mag de bank de woning in het openbaar laten verkopen bij een notaris (artikel 3:268 Burgerlijk Wetboek). De bank heeft daar geen vonnis voor nodig.
Heeft een andere schuldeiser beslag gelegd, dan kan de hypotheekbank de executie binnen veertien dagen nadat het beslag aan haar is betekend overnemen (artikel 509 Rv). Uit de opbrengst wordt de bank dan als eerste betaald. Wie er daarna aan de beurt is, leest u in onze blog over preferente en concurrente schuldeisers. Een eventueel overschot gaat naar u (artikel 551 Rv).
Van beslag naar veiling: hoeveel tijd heeft u?
Tussen het beslag en een veiling zit altijd tijd. De notaris stelt de dag van de verkoop vast en laat u dat schriftelijk weten (artikel 515 Rv). De verkoop mag pas plaatsvinden dertig dagen nadat die op een openbare website is aangekondigd (artikel 516 Rv). De veiling zelf is openbaar en kan ook via internet gaan (artikel 519 Rv).
Die tijd is waardevol. Een gedwongen verkoop levert vaak minder op dan een verkoop die u zelf regelt, en het verschil kan als restschuld blijven bestaan. Op verzoek van de bank, de beslaglegger of uzelf kan de voorzieningenrechter bepalen dat de woning onderhands wordt verkocht in plaats van geveild (artikel 3:268 lid 2 BW). Wat er bij de veiling zelf gebeurt, leest u in onze blog over executoriale verkoop.
Wat kunt u doen als er beslag op uw huis ligt?
Hoe eerder u in actie komt, hoe meer mogelijkheden u heeft. Dit zijn de stappen die het meest opleveren:
- Lees de stukken goed. Kijk welke schuld het betreft, om welk bedrag het gaat en wie het beslag heeft gelegd. Klopt er iets niet, meld het dan direct schriftelijk bij de deurwaarder.
- Neem contact op met de deurwaarder. Een deurwaarder kan namens de schuldeiser afspraken maken. Een haalbaar voorstel voor een betalingsregeling kan een reden zijn om de executie niet door te zetten. Wordt de schuld betaald, dan laat de beslaglegger de inschrijving doorhalen.
- Bel ook uw hypotheekbank. Ligt er beslag van een andere schuldeiser, dan hoort de bank het toch. Het is beter dat zij het van u hoort, samen met uw plan.
- Vraag schuldhulp aan bij uw gemeente. Heeft u meerdere schulden, dan kan de gemeente u helpen met een totaaloplossing. Hoe u dat doet, staat op onze pagina schuldhulp aanvragen.
- Laat u juridisch adviseren. Denkt u dat het beslag onterecht of te zwaar is, dan kunt u het aanvechten. Bij conservatoir beslag kan de voorzieningenrechter het beslag in kort geding opheffen (artikel 705 Rv). Bij executoriaal beslag gaat het om een executiegeschil (artikel 438 Rv). Het Juridisch Loket geeft gratis eerste advies over uw mogelijkheden.
Belangrijk: negeer de brieven niet. Een veiling gaat door, ook als u niet reageert.
Veelgestelde vragen over beslag op een huis
Moet ik mijn huis uit als er beslag op ligt?
Nee. Na het beslag blijft u eigenaar en mag u blijven wonen. Pas na een executoriale verkoop en de inschrijving van de toewijzing aan de koper moet u de woning verlaten (artikel 525 Rv).
Kan ik mijn huis nog zelf verkopen?
Ja, maar het beslag moet bij de levering worden opgeheven. In de praktijk betaalt de notaris de schuldeiser uit de opbrengst. Overleg daarom altijd eerst met de deurwaarder en uw hypotheekbank voordat u een makelaar inschakelt.
Hoe weet ik of er beslag op mijn woning ligt?
U krijgt het proces-verbaal van beslag binnen drie dagen na de inschrijving betekend door de deurwaarder. Het beslag staat ook in de openbare registers van het Kadaster, die u daar kunt raadplegen.
Wat als meerdere schuldeisers beslag leggen?
Dan gaat de executie door op initiatief van de schuldeiser die zijn beslag als eerste in het Kadaster liet inschrijven (artikel 513 Rv). De opbrengst wordt verdeeld volgens de rangorde van de schuldeisers.
Begeleiding bij beslag op uw huis
Beslag op uw huis geeft veel spanning. Wij begeleiden u bij het overzicht van uw schulden, het contact met de deurwaarder en de stap naar schuldhulp bij uw gemeente. De schuldregeling zelf wordt uitgevoerd door de gemeente of een bevoegde schuldhulpinstantie. Plan een gratis adviesgesprek, dan kijken we samen naar uw situatie.