Huurachterstand: wat kunt u doen als u de huur niet betaald heeft?

Een huurachterstand is een van de meest stressvolle achterstanden die er zijn: het raakt uw woning. Toch is er meer tijd en meer ruimte dan veel mensen denken. In deze gids leest u stap voor stap wat er gebeurt bij een huurachterstand, wat een verhuurder wel en niet mag, hoe vroegsignalering via de gemeente werkt en welke oplossingen er zijn. Wij begeleiden u daarbij: wij lossen uw huurschuld niet zelf op en nemen de plaats van de verhuurder of de gemeente niet in, maar wij zorgen voor overzicht, rust en structuur en begeleiden u naar de juiste route.

Belangrijk: hoe eerder u contact opneemt met uw verhuurder, hoe meer opties u houdt. Vroeg contact voorkomt incassokosten, een rechtszaak en in het uiterste geval ontruiming.

De procedure bij huurachterstand: dit zijn de stappen

Een verhuurder mag niet ineens naar de zwaarste maatregel grijpen. De weg van een gemiste huurbetaling naar een eventuele ontruiming verloopt in vaste stappen:

1. Betalingsherinnering. Zodra u een huurtermijn mist, stuurt de woningcorporatie of particuliere verhuurder meestal eerst een vriendelijke herinnering. In deze fase zijn er nog geen extra kosten en is een regeling het makkelijkst te maken.
2. Aanmaning met de wettelijke 14-dagenbrief. Blijft betaling uit, dan volgt een aanmaning. Bij consumenten is de verhuurder wettelijk verplicht u eerst een zogeheten 14-dagenbrief te sturen: u krijgt daarin nog minimaal veertien dagen (gerekend vanaf de dag na ontvangst) om zonder extra kosten te betalen, met vermelding van de incassokosten die daarna volgen. Zonder deze brief mogen er geen incassokosten in rekening worden gebracht.
3. Incassotraject. Betaalt u niet binnen die termijn, dan kan de vordering naar een incassobureau of deurwaarder. Er komen incassokosten en soms rente bij, waardoor de achterstand sneller oploopt.
4. Dagvaarding bij de kantonrechter. Als laatste stap kan de verhuurder u dagvaarden en de kantonrechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden en ontruiming toe te staan. Pas met een vonnis van de rechter kan een deurwaarder daadwerkelijk tot ontruiming overgaan.

Let op: een verhuurder mag u nooit eigenhandig op straat zetten. Het slot vervangen, uw spullen buiten zetten of u de toegang weigeren mag niet. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming lopen altijd via de kantonrechter. Ontvangt u een dagvaarding, ga dan naar de zitting of laat u bijstaan; ook dan is een regeling vaak nog mogelijk.

Bij hoeveel huurachterstand loopt u risico op ontruiming?

Er staat geen hard wettelijk minimum in de wet, maar rechters gebruiken in de praktijk een vuistregel: de huurovereenkomst wordt doorgaans pas ontbonden bij een achterstand van ongeveer drie maanden huur. Bij een kleinere achterstand wijst de rechter de ontbinding meestal af, omdat die te zwaar is ten opzichte van de tekortkoming. De rechter kijkt bovendien naar uw hele situatie: heeft u contact gezocht, is er een betalingsregeling, loopt er een schuldhulptraject, zijn er kinderen in het huishouden?

Wist u dat een rechter ook bij een achterstand van drie maanden of meer kan besluiten u nog een kans te geven? Bijvoorbeeld met een voorwaardelijke ontbinding: u mag blijven zitten zolang u de afgesproken regeling nakomt.

Dat maakt het extra belangrijk om aantoonbaar in beweging te zijn. Wij begeleiden u bij het opzetten van dat dossier: een compleet overzicht van inkomsten, uitgaven en schulden, en een realistisch voorstel richting de verhuurder.

Vroegsignalering: uw verhuurder meldt de achterstand bij de gemeente

Sinds 1 januari 2021 zijn verhuurders — zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders — op grond van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs) wettelijk verplicht een huurachterstand vroegtijdig te melden bij de gemeente. Dezelfde plicht geldt voor energieleveranciers, drinkwaterbedrijven en zorgverzekeraars. Meer uitleg over deze wet vindt u op rijksoverheid.nl; de werkwijze van schuldhulporganisaties staat beschreven bij de branchevereniging NVVK.

Na zo'n melding neemt de gemeente proactief contact met u op met een hulpaanbod: een brief, telefoontje of soms een huisbezoek. Dat is geen controle en geen straf — het is een kans. U hoeft niets te bewijzen en u zit nergens aan vast door het gesprek aan te gaan.

Tip: reageer altijd op een uitnodiging van de gemeente na een vroegsignaal. Mensen die op dit aanbod ingaan, houden veel vaker hun woning en voorkomen incassokosten.

Oplossingen bij een huurachterstand

1. Een betalingsregeling met de verhuurder

Dit is bijna altijd de eerste en beste stap. Bel of mail uw verhuurder, leg uit wat er speelt en doe een concreet voorstel: bijvoorbeeld de volledige maandhuur plus een vast bedrag extra per maand. Zet de afspraak schriftelijk vast en houd alle correspondentie bij. Vroeg contact voorkomt incasso, een rechtszaak en ontruiming.

2. Woonkostentoeslag of bijzondere bijstand bij inkomensverlies

Valt uw inkomen plotseling weg of sterk terug, bijvoorbeeld door ontslag, ziekte of het einde van een relatie, dan kan de gemeente tijdelijk woonkostentoeslag of bijzondere bijstand toekennen. Het gaat om maatwerk per gemeente en meestal om een tijdelijke voorziening van maximaal ongeveer zes maanden, bedoeld als overbrugging tot uw woonlasten weer bij uw inkomen passen. Vraag dit zo snel mogelijk aan bij uw gemeente. Controleer daarnaast altijd of u recht heeft op huurtoeslag.

3. Gemeentelijke schuldhulpverlening voor een breder traject

Staat de huurachterstand niet alleen, dan is een breder traject verstandig. Via de schuldhulpverlening worden al uw schuldeisers in één plan meegenomen, bijvoorbeeld met een minnelijke schuldregeling. De feitelijke schuldregeling wordt uitgevoerd door de gemeente of een bevoegde schuldhulporganisatie; wij begeleiden u naar en tijdens dat traject, zodat u de brieven, termijnen en afspraken niet alleen hoeft te dragen.

4. Voorkom dat het escaleert naar beslag

Loopt een huurschuld door naar een deurwaarder met een vonnis, dan kan er beslag volgen. Lees wat uw rechten dan zijn bij beslag op uw bankrekening en hoe u loonbeslag kunt voorkomen. Heeft u naast de huur ook een achterstand op nutsvoorzieningen? Kijk dan ook bij elektriciteit en gas niet betaald, want daar gelden vergelijkbare beschermingsregels.

Let op: de Huurcommissie is hier niet de juiste weg. De Huurcommissie behandelt geschillen over de huurprijs, onderhoud en servicekosten — niet een huurachterstand of een ontruiming. Daarvoor gaat het om de kantonrechter en om hulp via uw gemeente.

Veelgestelde vragen

Bij hoeveel achterstand kan ik uit mijn huis worden gezet?

Er is geen wettelijk hard minimum, maar in de praktijk ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst doorgaans pas bij een achterstand van ongeveer drie maanden huur. Bij een kleinere achterstand wordt ontbinding meestal afgewezen. De rechter weegt daarbij ook mee of u contact heeft gezocht en of er een regeling of schuldhulptraject loopt.

Kan ik zomaar op straat worden gezet?

Nee. Uw verhuurder mag u nooit eigenhandig op straat zetten, uw slot niet vervangen en uw spullen niet buiten zetten. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming lopen altijd via de kantonrechter, en de ontruiming wordt uitgevoerd door een deurwaarder op basis van een vonnis.

Meldt mijn verhuurder mijn achterstand aan de gemeente?

Ja. Sinds 1 januari 2021 zijn verhuurders — corporaties én particuliere verhuurders — op grond van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening verplicht een huurachterstand vroegtijdig te melden bij de gemeente. De gemeente benadert u daarna met een hulpaanbod. Ga daar op in: het is een kans, geen controle.

Wat is die 14-dagenbrief?

Dat is de wettelijk verplichte aanmaning voor consumenten. U krijgt daarin nog minimaal veertien dagen om zonder extra kosten te betalen, met vermelding van de incassokosten die daarna volgen. Is deze brief niet correct gestuurd, dan mogen er geen incassokosten in rekening worden gebracht.

Kan ik voor een huurschuld naar de Huurcommissie?

Nee. De Huurcommissie gaat over de huurprijs, onderhoud en servicekosten. Een huurachterstand of een dreigende ontruiming valt daar niet onder: dat loopt via de kantonrechter, en voor ondersteuning via uw gemeente of de schuldhulpverlening.

Ik kan de huur tijdelijk niet betalen door inkomensverlies — is er hulp?

Ja. Bij plotseling inkomensverlies kan de gemeente tijdelijk woonkostentoeslag of bijzondere bijstand toekennen, meestal voor maximaal ongeveer zes maanden en altijd als gemeentelijk maatwerk. Vraag het direct aan, maak tegelijk een betalingsregeling met uw verhuurder en controleer uw recht op huurtoeslag.

Moet ik blijven betalen als ik het niet eens ben met de verhuurder?

Ja, houd de huur zoveel mogelijk doorlopen. Een conflict over onderhoud of servicekosten is geen geldige reden om de huur niet te betalen; u loopt dan alsnog het risico op een achterstand. Leg een geschil apart voor, bijvoorbeeld bij de Huurcommissie.

Zet vandaag de eerste stap

Een huurachterstand voelt groot, maar hij is bijna altijd te keren als u er op tijd bij bent. Wij begeleiden u: samen brengen we uw inkomsten, uitgaven en schulden in kaart, stellen we een realistisch voorstel voor uw verhuurder op en begeleiden we u richting de gemeente of schuldhulpverlening waar dat nodig is. Zo krijgt u weer overzicht en rust, en behoudt u zo veel mogelijk regie over uw woning.

Wilt u weten wat er in uw situatie mogelijk is? Bel ons gratis en vrijblijvend op 085-9027796 of vraag een gratis gesprek aan. U hoort binnen 24 uur van ons, er is geen wachtlijst en u zit nergens aan vast. Laatst bijgewerkt: augustus 2026.